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类 REITs 时代 : 公寓资产证券化的 " 春秋五霸 "

2018-03-12 10:13商界
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深度调控期,市场如 " 逆水行舟,不进则退 ";资产证券化犹如一道光,让苦苦挣扎于现金流问题上的房企大鳄们看到了希望。

国内 REITs 真正到来之前,2017 年腾空出世的五家公寓证券化产品,成为燎原的第一把火。

今年 2 月,国内首单百亿级租赁住房 REITs" 中联前海开源 - 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 " 获深交所无异议函。同时,证监会系统 2018 年工作会议召开,表示将研究出台公募 REITs 相关业务细则。

网上流传着这么一句话," 没有 REITs 就没有美国商业地产 "。当存量时代的到来已成事实,国内公募 REITs 的到来也成为业内翘首以盼的事情。

住房租赁市场的证券化与金融产品创新也正在提速,2017 年四季度,新派公寓类 REITs、保利地产租赁住房类 REITs、招商蛇口长租公寓 CMBS、旭辉领寓类 REITs 以及龙湖冠寓住宅租赁债接连落地。5 家企业总计 392.7 亿元融资计划获批,起到了先锋的领头羊作用,搭建起一个类 REITs 的春秋时代,而这些产品背后各有千秋的模式也值得深究。

新派:首单 + 权益型

2017 年 10 月 11 日,全国首单长租公寓资产类 REITs 产品—— " 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 " 正式获批,11 月 3 日在深交所成功发行,发行金额为 2.7 亿元。

该计划的底层资产为新派公寓 CBD 店,位于北京 CBD 核心地段。新派公寓创始人兼 CEO、国际金融地产联盟常务理事王戈宏接受《中国房地产金融》杂志采访时表示:" 周边市场的住宅平均售价为 8 万 -10 万 / 平方米,该资产估值 3.5 亿元。发行价之所以打了一个折扣为 2.7 亿元,是为了保证投资人利益,尤其是给劣后投资人预留了很大的收益级风险空间。"

据了解,这次新派公寓发行的权益性类 REITs 中优先级 1.3 亿元,利率为 5.3%;劣后级 1.4 亿元。优先级为招商银行与海口农商银行,收入来自资产未来每年的租金收益;劣后级投资人或者称为权益级投资人是杭州的凯银投资,则从未来资产增值中获取收益。从新派过往的项目看,虽然数量不多,但位置较佳,基本上新开业三个月后实现满租,这些优势对于新派发行权益类 REITs 也起到了一定的保障作用。

王戈宏表示:" 国内目前能真正做劣后投资的机构较少,不是钱的问题,而是投资思维需要转变,要从传统的投行思维与开发思维转变为投资思维与资管思维,才能真正理解类 REITs 的投资价值。投资思维指关注资产的本身价值与未来预期,资管思维则是关注运营创造价值从而提升资产价值的能力。"

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